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 一、坚持房住不炒，部分政策定向微调满足自住需求 11月，中央重申坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，落实房地产长效管理机制。西安、石家庄、惠州、德州等地进一步加强调控稳楼市，香港、深圳、广州、秦皇岛、清远、柳州等地多措并举满足居民合理自住需求。 坚持房住不炒，落实房地产长效管理机制。国家层面，11月5日，十九届四中全会通过的决定强调，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。11月16日，央行发布2019年第三季度中国货币政策执行报告，重申按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。11月25日，央行发布金融稳定报告，明确继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。地方层面，西安发文指出将保持调控定力，加快居住土地供应节奏、加大供应总量，严格执行商品住房项目价格申报指导制度，严控房价涨幅。石家庄明确采用公积金贷款的，核查房产套数范围从此前的“石家庄市”扩大到“石家庄市区内各县区”，同时个人征信报告上外地有房的，计为名下有一套房。惠州继续严格执行各项调控措施，实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。德州将职工首次住房公积金贷款结清即可再次申请贷款，变更为首次住房公积金贷款结清一年后才能申请二次贷款。秦皇岛调整单缴职工贷款额度上限由60万元降为40万元。另外，佛山强调将对现有房地产调控政策进行全面梳理，适时调整，消除社会稳定风险，优化限购、限贷政策，因地制宜、因城施策，保持地价、房价和市场预期的稳定。同时，为满足粤港澳大湾区发展的需要，佛山将承接广深等热点城市产业和人口转移，需要积极谋划和建立区域性房地产市场联动调控和协调发展机制，加快区域一体化进程，促进周边城市房地产市场平稳健康发展。 图：中央地方坚持房住不炒落实房地产长效管理机制
资料来源：中国指数研究院综合整理 图：佛山积极谋划建立区域性房地产市场联动调控机制
资料来源：中国指数研究院综合整理 部分政策定向微调，满足合理自住需求。国台办、国家发改委发布出台26条措施，持台湾居民居住证的台湾同胞在购房资格方面与大陆居民享受同等待遇。香港公布16项措施，指出香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，使香港居民享有与当地居民同等待遇。深圳调整普通住房标准，将容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房定为普通住宅，满两年可免征增值税，即深圳“豪宅税”不再与总价挂钩。另外，上海普通住房标准继续实施，有效期延长5年。广州明确非广州市户籍居民购房人的资格查验，允许个税和社保缴纳记录作为互证资料。住房贷款方面，秦皇岛将住房公积金存量房（二手房）贷款房龄由不超过20年调整为不超过25年。广东清远规定已结清的个人住房贷款记录不再纳入家庭已购住房套数计算范围。柳州拟取消二手房住房公积金贷款房龄超过15年不予贷款的规定。 图：地方多措并举满足合理自住需求
资料来源：中国指数研究院综合整理 图：深圳调整普通住房标准
资料来源：中国指数研究院综合整理 地方持续加大监管力度，规范房地产市场秩序。江西决定于11月-12月开展2019年度全省房地产开发、估价、经纪和物业服务企业（机构）“双随机”检查。银川开展房地产行业专项检查，进一步加强对开发企业和中介及评估机构监管。中山重点对房地产开发企业商品房销售未明码标价等行为进行查处。乐山、邯郸分别召开房地产企业约谈会，强调确保房地产市场健康有序发展，进一步规范销售行为。另外，佛山规定批准为办公项目的，在办理不动产权登记证书时，房屋规划用途应统一登记为“办公用房”，不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。 二、宏观政策加强逆周期调节，继续遏制房地产泡沫化倾向 11月12日-14日，李克强连续召开三次会议，强调要保持宏观政策稳定，更有效运用好宏观政策逆周期调节工具。降低实际利率水平方面，央行公布的11月份不同期限LPR均下调5个基点。同时，央行也强调坚持在推动高质量发展中防范化解风险，遏制房地产泡沫化倾向。 保持宏观政策稳定，更有效运用好逆周期调节工具。11月12日，李克强主持召开经济形势专家和企业家座谈会，指出当前外部环境更趋复杂严峻，国内经济下行压力加大，要保持宏观政策稳定，更有效运用好宏观政策逆周期调节工具，扎实做好“六稳”工作，确保完成今年经济社会发展主要目标任务。11月13日，国务院常务会议决定，降低部分基础设施项目最低资本金比例。11月14日，李克强主持召开部分省份经济形势和保障基本民生座谈会，指出当前外部环境不利因素和国内发展两难多难问题增加，要下更大力气做好“六稳”工作，把稳增长、保持经济运行在合理区间放在更加突出的位置。11月16日，央行发布2019年第三季度中国货币政策执行报告，强调实施好稳健货币政策，加强逆周期调节，保持流动性合理充裕和社会融资规模合理增长。 表：近期四次经济形势座谈会主要内容对比
资料来源：中国指数研究院综合整理 五年期以上LPR首降5基点。11月5日、15日，央行分别开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元、2000亿元，中标利率均为3.25%，较此前下降5个基点。11月18日，央行以利率招标方式开展1800亿元逆回购操作，中标利率2.5%，较此前的利率水平也相应下调了5个基点。11月20日，央行公布2019年11月份贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为4.15%，较上期下调5个基点。5年期以上LPR为4.80%，较上期同样下调了5个基点。另外，央行在发布的第三季度中国货币政策执行报告中强调，坚决打破银行通过协同行为设定贷款利率隐性下限，以市场化改革办法促进实际利率水平明显降低。 图：2019年11月份不同期限LPR均下调5个基点
资料来源：中国指数研究院综合整理 遏制房地产泡沫化倾向，防范房地产金融风险。央行在金融稳定报告中指出当前重点领域风险仍然较高，房地产市场风险可能在某些区域显现，并可能传导至金融机构。要坚持稳中求进工作总基调，控制重点领域信用风险。郭树清在主持召开座谈会时也指出，金融系统打好防范化解金融风险攻坚战已取得实质性进展，进一步抑制了房地产金融化、泡沫化，稳定房价、地价和预期，未来将继续拆解影子银行，遏制房地产泡沫化倾向。 住户部门债务风险方面，央行发布的金融稳定报告显示，2018年末我国个人住房贷款余额为25.8万亿元，占住户部门债务余额的比例为53.9%。同期我国住户部门杠杆率为60.4%，从变动情况看，我国住户部门杠杆率增幅仍处于较高区间。从区域划分看，各省份住户部门债务分布不均衡。2018年，住户部门杠杆率超过全国水平的省份（直辖市）有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、广东（70.6%）、甘肃（70.1%）、重庆（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%），其中，杠杆率水平最高的浙江和最低的山西之间相差50个百分点。上述地区中，浙江、上海、北京、广东、福建和重庆的债务收入比也超过全国水平，居民债务负担较重。对此，央行强调坚持从宏观审慎视角防范住户部门债务风险，多措并举应对部分地区住户部门债务增速过快和部分低收入家庭债务负担过重问题。 图：2018年末住户部门贷款分布
资料来源：中国指数研究院综合整理 图：2018年多省市住户部门杠杆率超过全国水平
资料来源：中国指数研究院综合整理 商品房预售资金监管方面，瑞安明确批准预售的商品房建设项目，应当全部纳入预售资金监管对象范围，若发现房地产开发企业使用其他账户收存购房款或擅自截留挪用购房款的，停止该监管项目的销售。资阳规定商品房预售资金必须全额进入监管账户。其中，重点监管资金的支取按照节点控制原则，对单栋房屋建筑工程完成进度设定5个节点。延安强调监管项目的预售资金应全部直接存入监管账户。阜阳则要求各商业银行每月定期向阜阳市房屋管理局、人民银行阜阳市中心支行报送按揭贷款发放明细汇总。 三、人才引进热度不减，户籍制度改革全面加速 近期，地方大力引才保障人才住房安居的同时，均设置了人才在城市（地区）工作年限要求，或限制所购住房转让年限，房住不炒定位不改。落户政策方面，中央强调深化户籍制度改革，地方落户放开放宽步伐加快。 人才引进坚持房住不炒。南京出台人才购买商品住房办法，全市可售商品住房均对人才优先供应，同时明确所购住房5年内不得转让。上海临港新片区正式发布系列人才政策，将定向微调新片区住房限购政策，调整商品住房选房购房制度，实施限价商品房政策，建设“先租后售”公租房，实施人才租房补贴，可申请租赁人才公寓等，满足人才租房、购房多样化需求。新疆全面放开大中专院校毕业生和各类引进人才、留学归国人员的落户限制，加大住房保障力度，通过公共租赁住房、发放租赁补贴等方式，为人才提供住房支持。徐州规定毕业五年内符合条件的本科及以上学历毕业生、符合年龄限制等条件的高级技师（技师）、符合经营时长等条件的回徐创业的徐州籍外出就业创业人员在徐首次购买普通商品住房的，按照购房总价的5%给予一次性补贴，最高不超过10万元。晋城明确全日制博士、全日制硕士、本科、专科毕业生在晋城市落户并与晋城市企业签订三年以上劳动合同，五年内在晋城市首次购房的，分别给予30万元、10万元、5万元、1万元购房补贴。宿迁对新引进的各类高层次人才和紧缺急需人才，全职在宿迁企事业单位或民办非企业单位工作的，发放5万元至200万元“购房券”。江苏射阳县对到射阳县企业就业或自主创业、并首次在射阳县参加各项社会保险且正常缴费的博士研究生、硕士研究生、“双一流”高校及学科全日制本科生、普通高校本科生，每月分别给予4000元、2800元、2000元、1000元专项生活补贴。 图：南京人才优先购房政策特点
资料来源：中国指数研究院综合整理 户籍制度改革全面加速。国家层面，国务院印发《国家积极应对人口老龄化中长期规划》。强调全面提高人力资源素质，深化户籍、社保、土地等制度改革。另外，鼓励成年子女与老年父母就近居住或共同生活，制定和完善适老性住宅的建筑标准和规范。引导规范金融、地产企业进入养老市场，鼓励养老机构探索各类跨界养老商业模式。地方层面，广西全面放开城镇落户条件，取消参保、居住年限、就业年限等落户限制。江西要求切实贯彻落实全面取消城镇落户限制的政策。山东泰安实现进城落户零门槛。浙江台州拟进一步放开城镇地区落户限制，参加本地城镇社会保险连续满1年的人员，可以申请在就业所在地或现居住地登记为常住户口。此外，云南、海口明确租房可落户。 图：户籍制度改革全面加速
资料来源：中国指数研究院综合整理 四、展望：一城一策坚持房住不炒，防范房地产金融风险 一城一策坚持房住不炒。11月份，中央重申坚持房住不炒定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时强调加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，落实房地产市场长效管理机制。进一步稳定市场预期，为年末房地产市场调控定下房住不炒政策基调。在此背景下，地方一城一策继续坚持以稳地价、稳房价、稳预期为总体目标，持续加强调控抑制投机性需求，多措并举以满足合理自住需求。未来，基于不同城市房地产市场发展程度的差异，地方调控的一城一策特征将愈发明显，但房子是用来住的不是用来炒的定位不会动摇，加大力度保障自住需求、抑制投机性购房将成为未来调控的主要方向。 推动企业、居民两端杠杆率下降，防范房地产金融风险。近期，在企业端房地产融资渠道监管力度不减的前提下，地方对于商品房预售资金监管力度不断加大。央行发布的《中国金融稳定报告（2019）》也指出，部分房地产企业在宏观经济形势较好时期盲目扩张，过度依赖债务融资，风险积累较多。在经济下行压力增大、融资渠道收缩背景下，一些企业资金周转出现困难，发生债券违约。住户部门债务方面，我国个人住房贷款余额占住户部门债务余额比例已超过50%。住户部门杠杆率在持续走高的同时，杠杆率增幅仍处于较高区间，债务收入比保持高速增长，低收入家庭债务负担较重。未来，为防范房地产金融风险，央行将继续推动企业、居民两端降杠杆。 |
